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  广东“最牛国土局公告”所涉土地纠纷案定于♀♀♀♀♀♀5月开审 研究者发现4G和5G漏洞:可拦截通话 追租♀♀♀♀♀♀≠用户位置 “清华学霸学习法”获教育部认证?教逾♀♀♀♀♀♀↓部回应 2019年楼市再次反转?作者:王德培 简介:在中央政策帮助打压房♀♀♀♀♀♀〖郏地方政府想方设法放松调控,而房地测♀♀♀♀→税又暂时尚未出台之时,2019年可以说是一糕♀♀♀■适当的时间窗口。房地产业底层的逻♀♀〖、未来市场的格局、财富创造的驱动,都遭♀♀≮悄然改变着。楼市再次转向?楼市时刻牵动人心,♀♀「何况出现了若干个神逆转。一个是去年上半年氢♀♀±房,逻辑是买到就是赚到;下半年退房,售楼♀♀〈Τ山导畚权主场。另一个是♀♀ 扒б诰憷植俊崩┤葜31家房企,而♀♀》科笕床迷苯敌绞萆恚哭着喊着“活下去”♀♀♀。更陡起波澜的是调控政策。2018拟♀♀£内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产碘♀♀△控最密集的一年,却在距离年终的最后一周,衡♀♀∈泽取消新房限售,打响松绑调控第一枪。随之限购♀♀ ⑾薮、限售、限价的层层封印被一♀♀∫唤铱:广州取消公寓、商住限购,住宅价格松动,网♀♀∏┫藜厶岣撸簧钲谙碌魇滋追坷率;珠海镶♀♀∞购放松,社保缴纳年限缩短;♀♀『贾菰市硗獾毓悍咳瞬菇缮绫#槐本┩僚♀♀∧取消限价措施;天津将自持住宅调整为可售住宅。今年粹♀♀『节过后又传出,合肥已有十多家意♀♀▲确认认贷不认房;佛山部分区域买♀♀》浚最低首付2成……如涟漪般扩散,如星火般燎♀♀≡,市场上关于2019年放松房地测♀♀→调控的预期急速升温。这也引发了人们心中的疑虑♀♀。郝ナ薪再一次重蹈历史覆这♀♀∞?今夕不同往日确实还有很多人,留恋着房地♀♀〔盛宴的奏章未停,依然向往短平快、高周♀♀∽的旧时光,但业底层的逻辑、未来♀♀∈谐〉母窬帧⒉聘淮丛斓那♀♀《,都在悄然改变着。仅从政策上看,封♀♀】贷租金抵个税终于落地;♀♀∽》孔饬拮什证券化领域的首份政策文件出台;全国不♀♀《产登记工作,进入全面运阶垛♀♀∥;土地管理法、城市房地产管理法迎来修订,♀♀∨┑馗母锝一步释放红利,一切都在“积锈♀♀ 拐成大直”。在2018年12月召开的中央经济工♀♀∽骰嵋樘岢龅慕衲甑闹匾工作之一,“要构建房地产市斥♀♀ 健康发展长效机制”;一个月后的♀♀1月21日,在省部级主要领♀♀〉几刹考岢值紫咚嘉着力防范化解重大风镶♀♀≌专题研讨班开班时提出,“意♀♀―稳妥实施房地产市场平稳健♀♀】捣⒄钩ばЩ制方案”。从“构建”到“♀♀∥韧资凳”,或意味着某种突破与进展。而当下所谓的♀♀ 胺潘伞保不过是在努力寻找一个量价♀♀∑胶獾悖即既保证房地产正斥♀♀。交易健康发展,又保证♀♀》考鄞τ诤侠砬间微幅震荡。而这,就要讲♀♀【康骺匾帐趿恕Bナ行赂窬衷诖饲樾蜗拢房地产殊♀♀⌒场的分化将愈发明显,已经不能用一个词来简单描述概♀♀±ㄈ国的房地产了。具体将表现如♀♀∠绿卣鳎1. 新房与二手房价格分化,新房“坚挺”b♀♀‖二手房价格持续下跌。事实上,新房与♀♀《手房最大的差别不是新旧,而是决定价格♀♀〉幕制不同,前者有政策帮助“限价”,后者♀♀∫淹耆市场化,更能反映真实的市场状况。在2♀♀018年上半年,尚出现一二手房价格倒挂现象b♀♀』但下半年之后,二手房价格开始出现转折,相比♀♀⌒路康南喽浴凹嵬Α保二手住宅价格涨势明显肉♀♀□了许多,以二手房交易为主的一♀♀∠叱鞘泻筒糠侄线城市二手房价格指数更是频频烩♀♀∝落。如北京,在二手住宅成交均价连♀♀⌒上涨9年后,2018年全年二手住宅成交均价首♀♀〈纬鱿滞比下跌的现象,二手住宅交易的单♀♀√灼骄价格约为438万元,较2017年减少34万元♀♀♀。2. 城市加速分化,一二线城市♀♀》吭匆廊磺朗郑三四线城市的楼市♀♀≈毓榧啪病R桓龀鞘械姆康夭市场与这个城市的经济发这♀♀」状况息息相关。一二镶♀♀∵城市占据地缘与政经优势,聚集了资♀♀≡础⒆式鸷腿肆鳎经济发展水平领先全国或周边,而外♀♀×地供应相对稀缺,因此,♀♀⌒枨缶龆了一线城市京沪深房价居高不下,氢♀♀▲域中心城市如成都、武汉和重庆等封♀♀】地产市场仍处于增长期♀♀ 6匀四线及以下城市而言,过往两年楼♀♀∈械幕鸨,一方面受益♀♀∮谝欢线城市价格上涨形成的洼地♀♀⌒вΓ另一方面源于货扁♀♀∫化棚改等去库存政策效应。棚改的资金来源主要是央的P♀♀SL(抵押补充贷款),国开♀♀≡傧虻胤酵斗牛地方政府运用这一资金进棚改,可♀♀〖棚户区改造货币化安置不仅是住房制度封♀♀〗面的一种创新,更是基础货币投放的一种创新,也♀♀∈腔醣掖导机制的创新,相当于在央与肘♀♀⌒小城市房地产市场之间架设了专门的货币投放渠道b♀♀‖起到了货币政策定向宽松的效果。如今在价格洼地镶♀♀∴对填平、棚改货币化安置逐步退出、各地2019年棚改拟♀♀】标“腰斩”的背景下(♀♀∩轿鞔12.52万套下调至3.26♀♀⊥蛱祝河南从50万套下调至15万套,四川从2♀♀5.5万套下调至15万套),三四线城市房价这♀♀∏速或将回落,而此预期将导致♀♀⊥蹲首式鸫尤四线离场,进一步让三四线城市陷入♀♀∥靡。就此而言,对地方这♀♀〓府来说,与其为房地产市场以及土地财政忧心♀♀。为如何放松房调政策外♀♀≮空心思,不如在新一轮中国城市糕♀♀●局大调整中,抢占新碘♀♀∧地缘与地位。3. 房企持续分化,龙头企♀♀∫盗炫埽中型房企狂追,小型房企生存空间趋小,徒留糕♀♀⌒慨“地产一梦二十年,醒后已是江湖远”。房地产业♀♀【历黄金20年,“规模”二字始终是房企斥♀♀∩长之路上的咏叹调。随♀♀∽欧康夭调控持续深入,融资渠道收紧,二八定律展现♀♀〉迷嚼丛较拭鳎业集中♀♀《却蠓提升,市场竞争格局基本确立b♀♀‖房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中座♀♀〈我衙鳎资源进一步向龙头房企聚集♀♀♀。2018年千亿房企总数达31家,较2017年新增13家,光♀♀℃模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力,市场份垛♀♀☆越来越高,如碧桂园、万科、恒大稳居前三宝座♀♀。形成第一梯队,2018年全年销售业尖♀♀〃均超过6000亿元。而中小房企则陷入融资难、融资成本糕♀♀∵的困境,面临崩盘与退市的生死抉择,经历降♀♀〖邸⒉迷薄⒙艄傻淖跃取H玮♀♀∩鲜8年的中弘股份被深交所摘牌,♀♀〕晌首家因股价连续低于面值而被强制♀♀≈罩股鲜械墓司,压倒它的正是超过百亿元的逾期债务♀♀♀。同时,规模房企转攻为守,进多元转型b♀♀‖转赛道,寻求新的业绩增长点b♀♀‖犹如多米诺骨牌被推倒,如万科探索教育、养老、冰雪♀♀〖倨冢以及新的业务格式(工业办公室♀♀。;碧桂园在2019年会上竟将租♀♀≡己定位成“为全世界创造美好生活产品的糕♀♀∵科技综合性企业”。市场有预测认为,♀♀∥蠢捶康夭企业至少会减少1/3。对艰♀♀∧焉存的中小房企而言,要♀♀∶聪鲁恋剿奈辶线城市,要么在♀♀∫欢线城市的边缘位置,或者在当地城市里发挥♀♀”镜刈试从攀疲跟全国性房企合作,为大柒♀♀◇业提供前期拿地资源等支持。4. 房地产♀♀∈谐≈战分化为商品房与租房两个市场。一直以来♀♀。中国居民对产权房一往情深,既是由来已久测♀♀』安定感的折射,也是归殊♀♀◆感、安全感、地位,以及教育、意♀♀〗疗、社区服务都建立在房♀♀〔基础之上。在中国城市家庭总资产配置中,房产占比高♀♀〈77.7%。而为了产权房,催生了一幕幕买房众♀♀∩相。年轻人不仅要掏空双方父母、爷爷奶奶、外公♀♀⊥馄诺摹傲个钱包”凑出购房首付,自己也要付♀♀〕鑫蠢20年甚至30年的青春;甚至推出接力贷,烩♀♀」贷年龄最高可至80周岁,买房似乎成了人生碘♀♀∧全部投注。随着“租购同权”以及确立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,租赁市场风渐起。土地出让明确租赁地块,长租公寓在“爆仓”中新生,就连个税申报也搁置争议,租客房租个税扣除不用申报房东信息,再加之90后、00后等新生代的观念转变,待到租赁法律制度真正到位完善,商品房与租房的分化也将水到渠成。2019是适当的时间窗口在金融危机低谷之年,资产价格下跌,资金价格上升。根据德意志银统计,2018年以美元计价的全球资产,累计负回报的占比高达93%,是1901年有统计以来的第一年,甚至比1929年大萧条时期还要差。简单地说,资产负回报就是资产价格出现下降,在资产持有人眼里就是财富损失。而在资产属性更好的上海,房产的流动性开始急剧下跌,卖房的平均周期在115天,还不算后面交易过户的时间,中介甚至会告诉挂牌者做好9个月拿到钱的准备,很显然,房产作为最快可以变现的商品,其钱的时间已经拉长。与此相反,资金价格却在上涨,一个直观表现就是企业融资、个人贷款更为困难,也正因此央接连动用准备金工具改善市场流动。如何对待资产价格和资金价格,取决于怎么看待危机,以及对危机所处阶段的判断。事实上,资产价格下跌可看作是投资机会和潜在的盈利,一旦走出危机,资产价格还将上涨。综上所述,房地产走出大调整、大分化趋势,是否出手还要根据个人情况而定。但总体而言,在中央政策帮助打压房价的大背景下,在地方政府感觉难受又想方设法放松调控的情况下,而房地产税又暂时尚未出台之时,2019年可以说是一个适当的时间窗口。(作者系中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席经济学家)责任编辑:鲍一凡

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